Monthly Archive for Juli, 2008

Der Juli ist da! Und mit dem Juli kommt auch schon das zweite Nestoria Interview im Nestoria Deutschland Blog. Eine der interessantesten Nachrichten im  Immobilienbereich in Deutschland war in den vergangenen Wochen sicherlich die ImmoStudie2008 des Instituts für Wirtschaftsinformatik und Neue Medien der LMU München. Herr Dipl.-Kfm. Florian Mann ist Co-Autor der Studie (zusammen mit Prof. Dr. Thomas Hess) und es freut uns, dass er sich bereit erklärt hat unsere Fragen rund um die ImmoStudie2008 zu beantworten.

Herr Mann, Sie sind Co-Autor der ImmoStudie2008, die vor Kurzem vorgestellt wurde. Können Sie sich selbst und die ImmoStudie2008 in ein paar Sätzen vorstellen?

Seit 2006 bin ich wissenschaftlicher Mitarbeiter und Doktorand am Institut für Wirtschaftsinformatik und Neue Medien der Ludwig-Maximilians-Universität München. Im Zentrum unseres Forschungs- und Lehrprogramms steht die Veränderung von Geschäftsmodellen, Strategien und Märkten durch die Digitalisierung. Als wichtiger Vertreter der Rubriken- und Anzeigenmärkte haben wir im Rahmen der ImmoStudie 2008 den Markt für Immobilienangebote genau unter die Lupe genommen. Durch die Teilnahme von 1.156 gewerblichen Immobilienanbietern aus Deutschland konnten wir einen umfassenden Überblick über die Gewohnheiten, Einschätzungen und Bedürfnisse von Maklern, Wohnungsgesellschaften, Hausverwaltungen und Bauträgern erlangen. Es zeigt sich, dass Immobilienportale im Internet bereits heute der professionelle Vermarktungskanal Nr. 1 sind. Neben der höchsten Nutzungsquote auf Anbieterseite weisen Immobilienportale die höchsten Erfolgsquoten und niedrigsten Kosten pro Abschluss auf. Zeitungen werden zwar nach wie vor sehr häufig genutzt, stehen jedoch vor der Herausforderung hoher Kosten und schwindender Bedeutung. Auf Basis unserer Ergebnisse können professionelle Immobilienanbieter fundierte Entscheidungen bei der Auswahl von Vermarktungskanälen und Anbietern treffen.

In vielen Bereichen hat das Internet radikal verändert wie Kunden Produkte suchen und kaufen. Inwiefern ist das auch für Immobilien der Fall?

Ja, das Internet reduziert für Kunden besonders den Aufwand für die Suche, während es gleichzeitig Umfang und Qualität der zur Verfügung stehenden Informationen deutlich erhöht. Insgesamt bezeichnen wir diesen Effekt als Transaktionskostenreduktion. Allgemein hat der Kunde also eine größere und bessere Auswahl – und das mit geringerem Aufwand. Das gilt für alle Branchen. In der Medienbranche, deren Hauptgeschäftszweck der Handel mit Informationen ist, ist die Bedeutung des Internets sogar noch größer. Informationsprodukte wie Texte, Musik oder Videos lassen sich vollständig digitalisieren. Das bedeutet dass sie nicht nur über das Internet bestellt, sondern auch „geliefert“ werden können. Wie ein weiteres aktuelles Forschungsprojekt an unserem Institut gezeigt hat, ist besonders die dadurch erreichbare sofortige Verfügbarkeit von Informationen und Informationsprodukten für die Kunden attraktiv. Auf der Suche nach „Instant Gratification“ schätzen Konsumenten von Medienprodukten das Internet für seine Geschwindigkeit und auch zunehmende mobile Verfügbarkeit.

Was für die Medienbranche gilt, gilt auch für die Vermarktung von Immobilien. Die Information über Verfügbarkeit, Standort, Beschaffenheit, Preis usw. einer Immobilie ist ein wertvolles Gut, mit dem gewerbliche Immobilienanbieter Geld verdienen. Durch das Internet haben Anbieter die Möglichkeit ihre potentiellen Kunden deutlich schneller und – wie unsere Studie gezeigt hat – auch kostengünstiger zu erreichen. Kunden auf der anderen Seite bekommen individuell auf sie zugeschnittene Angebote und das nicht nur einmal täglich, sondern auf Wunsch sofort nach Verfügbarkeit per E-Mail, RSS-Feed, SMS usw. Kunden können außerdem aus einer größeren Fülle an Angeboten von mehreren Anbietern wählen, was den Wettbewerb unter den Anbietern verschärft.

Das Internet bietet also für Anbieter eine Reihe von Chancen, während es gleichzeitig den Wettbewerbsdruck erhöht. Für Kunden verbessern sich das Angebot und der Überblick. Insgesamt sorgt das Internet für mehr Dynamik  – auch im Markt für Immobilienangebote.

In der Studie untersuchen Sie auch die Zufriedenheit von Maklern mit Onlineportalen. Wo sehen Sie noch Verbesserungsbedarf? Und welche Entwicklungen erwarten Sie im Onlineimmobilienmarkt für die nächsten Jahre?

Die Zufriedenheit der 1.156 Teilnehmer, von denen 97% Makler sind, wurde in vier Dimensionen abgefragt: Vermarktungsdauer, Kontaktqualität, Preis sowie das Preis-/Leistungsverhältnis einzelner Immobilienportale. Die Ergebnisse hierzu zeigten ein recht unterschiedliches Bild. Während ImmobilienScout24 bei der Vermarktungsdauer vorne liegt, führt sowohl bei der Kontaktqualität, den Preisen und dem Preis-/Leistungsverhältnis immonet.de. Die Ergebnisse und die Angaben auf den Webseiten der einzelnen Anbieter zeigen, dass die Preisstrukturen der Immobilienportale sehr unterschiedlich sind. Vor dem Hintergrund der großen Bedeutung des Internets für die Immobilienvermarktung (97% der Befragten nutzen das Internet und 94% halten es für wichtig oder sehr wichtig) wage ich festzustellen, dass zukünftig zwar für einige Anbieter noch Raum für Preissteigerungen besteht. Allerdings in begrenztem Umfang, denn sonst müssen auch etablierte Anbieter wie ImmobilienScout24 den Verlust von Kunden fürchten. Konstanter Verbesserungsbedarf besteht bei der Entwicklung von Möglichkeiten zur Vorabqualifikation von Interessenten und bei der Einbindung technischer Innovationen. Die großen Trends im Bereich Medien und Internet für die kommenden Jahre heißen Mobilität und Video. So halte ich es für notwendig, dass sich Betreiber von Immobilienportalen auch über diese Trends Gedanken machen und beispielsweise innovative Wege finden, ortsabhängige Dienste für mobile Endgeräte anzubieten.

Und zu guter Letzt: Welche Chancen und Herausforderungen sehen Sie für vertikale Suchmaschinen wie Nestoria?

Der große Vorteil vertikaler Suchmaschinen ist aktuell die verbesserte Relevanz der angezeigten Inhalte in einem spezifischen Themengebiet. Das ist gleichzeitig Chance und Herausforderung. Auf der Suche nach den relevantesten Ergebnissen schätzen Internetnutzer natürlich die Spezifität vertikaler Suchmaschinen. Auf der anderen Seite hätte man in einer idealen Welt eine zentrale Suchmaschine und Anlaufstelle die in der Lage ist zu jedem beliebigen Themengebiet die relevantesten Treffer zu erzielen. Wir sehen also zwei gegenläufige Bedürfnisse: auf der einen Seite der Wunsch nach Spezifität und Relevanz der Ergebnisse – auf der anderen Seite der Wunsch nach Universalität der Suchmaschinen und Minimierung der Anzahl der Anlaufstellen. Vertikale Suchmaschinen wie Nestoria müssen sich zwischen diesen Bedürfnissen positionieren und werden damit nur erfolgreich sein, wenn Sie nachhaltig relevantere Ergebnisse als allgemeine Suchmaschinen liefern.

Herr Mann, vielen Dank Dank für diese sehr ausführlichen Antworten! Sie beweisen nahezu hellseherische Fähigkeiten, denn gleichzeitig mit Ihrer Vorhersage der Möglichen Preisentwicklung bei Portalen landete die Nachricht über genau diese in unserem Feed Reader. Zum Weiterlesen empfehlen wir natürlich die detaillierten Ergebnisse der ImmoStudie2008, welche es auf den Seiten zur Studie zum Download gibt.

Kleines Update über Nestoria Deutschland: Leider konnten wir unsere spanischen Mitarbeiter am Montag nicht dazu bewegen, an einer deutschen Webseite zu arbeiten. Es wird gemunkelt, irgendein Fußballturnier sei der Auslöser gewesen.